ΕφΘεσ 6/2006
Πρόεδρος: Βαρβάρα Κριτσωτάκη. Δικαστές: Κ. Βαμβακίδης (εισηγητής), Γ. Τοπαλνάκος. Δικηγόροι: Δ. Θωμαϊδης – Δ. Τσαγκαλίδης.
0 ενάγων και ήδη εφεσίβλητος, με την αγωγή του για την οποία εκδόθηκε η εκκαλούμενη απόφαση, ζήτησε α`) να υποχρεωθεί ο εναγόμενος και ήδη εκκαλών να του αποδώσει τη χρήση του αναφερόμενου μισθίου ακινήτου λόγω λύσης της μίσθωσης συνεπεία καταγγελίας αυτής και β`) να υποχρεωθεί να του καταβάλει το συνολικό ποσό των 24.024,79 ευρώ για οφειλόμενα μισθώματα και αποζημίωση χρήσεως, κατά τα ειδικότερα στην αγωγή εκτιθέμενα.
Το πρωτοβάθμιο δικαστήριο, με την εκκαλούμενη απόφαση του, αφού απέρριψε την αγωγή ως μη νόμιμη ως προς το αίτημα απόδοσης του μισθίου ακινήτου, έκρινε εν μέρει νόμιμη αυτήν (αγωγή) ως προς το αίτημα καταβολής μισθωμάτων και αποζημίωσης χρήσεως και τη δέχθηκε εν μέρει ως κατ` ουσία βάσιμη ως προς το αίτημα αυτό, υποχρεώνοντας τον εναγόμενο να καταβάλει στον ενάγοντα το ποσό των 8.272,75 ευρώ, με το νόμιμο τόκο από την επίδοση της αγωγής.
Κατά της αποφάσεως αυτής παραπονείται ο εκκαλών με τους λόγους της έφεσης του, που ανάγονται όλοι σε κακή εκτίμηση των αποδείξεων και ζητεί την εξαφάνιση αυτής (εκκαλουμένης αποφάσεως) και την απόρριψη της αγωγής και ως προς το μέρος που έγινε αυτή δεκτή.
Από την κατάθεση του μάρτυρα του ενάγοντος που εξετάσθηκε ενώπιον του πρωτοβαθμίου δικαστηρίου και όλα τα έγγραφα που επικαλούνται και προσκομίζουν οι διάδικοι αποδείχθηκαν τα εξής πραγματικά περιστατικά:
Με το από 25.1.2001 ιδιωτικό συμφωνητικό μισθώσεως ο 0.Ζ. εκμίσθωσε στον ενάγοντα (Κ.Ρ.) και στον εναγόμενο, κατά ποσοστό 50% στον καθένα, ένα υπόγειο χώρο, εμβαδού 1.000 τ.μ. περίπου, προκειμένου οι τελευταίοι να τον χρησιμοποιήσουν ως βιοτεχνικό χώρο για την άσκηση των επαγγελματικών τους δραστηριοτήτων για χρονικό διάστημα ένδεκα (11) μηνών, που άρχιζε την 1.2.2001 και έληγε στις 31.12.2001, αντί μηνιαίου μισθώματος 200.000 δραχμών, το οποίο, σε περίπτωση συνέχισης της μίσθωσης, μετά τη λήξη της ως άνω συμβατικής διάρκειας, συμφωνήθηκε να ανέλθει στο ποσό των 350.000 δραχμών για το χρονικό διάστημα από 1.1.2002 έως 31.12.2002, αναπροσαρμοζόμενο, στη συνέχεια, κατά ποσοστό 4% κάθε έτος.
Το πιο πάνω μίσθιο ακίνητο ο (0.Ζ.) είχε προσυμφωνήσει να αγοράσει από την εργολάβο ομόρρυθμη εταιρία με την επωνυμία “…………” δυνάμει του υπ` αριθμ. 20081/18.7.1989 προσυμφώνου συμβολαίου του συμβολαιογράφου θεσσαλονίκης Ν.Δ., με το οποίο η ως άνω εταιρία, μεταξύ άλλων, υποσχέθηκε να του μεταβιβάσει κατά κυριότητα το μίσθιο ακίνητο με όλα τα επ` αυτού δικαιώματα της και τις σχετικές αγωγές, στις οποίες, κατά ρητή αναφορά του ως άνω προσυμφώνου, συμπεριλαμβάνονταν και οι αγωγές απόδοσης της χρήσης του μισθίου.
Στις 7.2.2001 ο 0.Ζ. αποβίωσε και, όπως και ο ίδιος ο εναγόμενος δεν αμφισβητεί, στην επίδικη μισθωτική σχέση υπεισήλθαν ως συνεκμισθωτές οι μοναδικοί εξ αδιαθέτου κληρονόμοι του και συγκεκριμένα η σύζυγος του κατά ποσοστό 4/16 εξ αδιαιρέτου και τα τέκνα του κατά ποσοστό 3/16 εξ αδιαιρέτου ο καθένας.
Με το 1089/26.7.2002 συμβόλαιο “περί εκχώρησης δικαιωμάτων και υποχρεώσεων από το υπ` αριθμ. 20081/1989 προσύμφωνο του συμβολαιογράφου θεσσαλονίκης Ν.Γ. από τους πιο πάνω κληρονόμους του 0.Ζ., οι Μ. χήρα 0.Ζ., Α.Ζ. και Ε.Ζ. εκχώρησαν στον ενάγοντα, ο οποίος εκδήλωσε ενδιαφέρον αγοράς του μισθίου ακινήτου, όλα τα απορρέοντα από το υπ` αριθμ. 20081/1989 προσύμφωνο δικαιώματα, καθώς επίσης και τα δικαιώματα τους, καθώς επίσης και τα δικαιώματα τους ως συνεκμισθωτριών, κατά ποσοστό 13/16 από την επίδικη σύμβαση μίσθωσης, όπως και τις αγωγές απόδοσης της χρήσης του μισθίου.
Επομένως, ο ισχυρισμός του εναγομένου, που αποτελεί και τον πρώτο λόγο της έφεσης του, ότι οι άνω κληρονόμοι του αρχικού εκμισθωτή (0.Ζ.) εκχώρησαν στον ενάγοντα μόνον τα δικαιώματα τους που αφορούν την αγορά του μισθίου ακινήτου και όχι τα δικαιώματα τους από την επίδικη σύμβαση μισθώσεως, είναι απορριπτέος ως κατ` ουσίαν αβάσιμος, δεδομένου ότι με το πιο πάνω 1089/2002 συμβόλαιο (σελ. 49) ρητά εκχωρούνται στον ενάγοντα, πλην των άλλων, και όλα τα δικαιώματα των εκχωρητών (κληρονόμων του αρχικού εκμισθωτή) από την επίδικη σύμβαση (“οι πωλητές – εκχωρητές με το παρόν εκχωρούν προς τον αγοραστή – εκδοχέα όλα τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τους που απορρέουν από την παραπάνω μίσθωση…”).
Την ανωτέρω εκχώρηση ανήγγειλε ο ενάγων στον εναγόμενο με την από 3.12.2002 εξώδικη αναγγελία εκχώρησης – πρόσκληση – δήλωση, που του επιδόθηκε στις 4.12.2002, ο τελευταίος δε συνήνεσε στην εκχώρηση αυτή, αφού αμέσως μετά την αναγγελία αυτής (εκχώρησης) προέβη σε χρηματική κατάθεση υπέρ του ενάγοντος ως εκμισθωτή στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων (βλ. προσκομιζόμενα γραμμάτια συστάσεως παρακαταθήκης).
Συνακόλουθα, η επίδικη μισθωτική σχέση, που καταρτίστηκε με το από 25.1.2001 ιδιωτικό συμφωνητικό μεταξύ αφενός του 0.Ζ. ως εκμισθωτή, στη θέση του οποίου υπεισήλθαν στη συνέχεια οι ως άνω εξ αδιαθέτου κληρονόμοι του και αφετέρου των διαδίκων (ενάγοντος και εναγομένου) ως συμμισθωτών, κατά ποσοστό 50% ο καθένας, μεταβιβάστηκε κατά τις διατάξεις των άρθρων 361, 455 επ. και 471 επ. του ΑΚ στον ενάγοντα, ο οποίος υπεισήλθε στη θέση των ανωτέρω εξ αδιαθέτου κληρονόμων – συνεκμισθωτών κατά ποσοστό 13/16, ενώ κατά τα υπόλοιπα 3/16 παρέμεινε συνεκμισθωτής ο πιο πάνω εξ αδιαθέτου κληρονόμος Σ.Ζ., ο οποίος δεν εκχώρησε τα δικαιώματα του από τη μίσθωση στον ενάγοντα. Περαιτέρω αποδείχθηκε ότι ο εναγόμενος, συμμισθωτής κατά ποσοστό 50%, παρότι χρησιμοποίησε ανεμπόδιστα το μίσθιο ακίνητο, εντούτοις δεν κατέβαλε την αναλογία του (50%) επί των μισθωμάτων του χρονικού διαστήματος από 1.7.2001 έως 31.12.2001, συνολικού ποσού 1.760,82 ευρω, καθώς επίσης και την αναλογία του (50%) επί των μισθωμάτων του χρονικού διαστήματος από 1.1.2002 έως 3.12.2002, συνολικού ποσού 6.162,90 ευρω και για το λόγο αυτόν ο ενάγων, έχοντας την πλειοψηφία των κοινωνών – συνεκμισθωτών (13/16), κατήγγειλε, κατ` άρθρο 597 ΑΚ την επίμαχη μίσθωση με την από 9.12.2002 (αριθμ. έκθεσης καταθέσεως 44178/11.12.2002) αγωγή του, που επιδόθηκε στον εναγόμενο στις 11.12.2002.
Τα αποτελέσματα της ενλόγω καταγγελίας επήλθαν στις 12.1.2003, αφού ο εναγόμενος δεν κατέβαλε την ανωτέρω αναλογία του στα οφειλόμενα μισθώματα, τους τόκους και τα τυχόν έξοδα καταγγελίας μέσα στην προθεσμία του ενός μηνός από αυτήν (καταγγελία) και συνεπώς η επίδικη μίσθωση λύθηκε, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 597 ΑΚ, σε συνδυασμό και προς εκείνες των άρθρων 241 εδ. α`, 242 και 243 εδ. β` του ίδιου κώδικα.
Ο ισχυρισμός του εναγομένου ότι η ως άνω καταγγελία δεν επέφερε τα εκ του νόμου αποτελέσματα της για το λόγο ότι ο ενάγων κατήγγειλε τη μίσθωση και για ληξιπρόθεσμα, πριν από την αναγγελία της εκχώρησης, μισθώματα, τα οποία κατ` αυτόν (εναγόμενο) νομιμοποιούνται να αξιώσουν μόνον οι εξ αδιαθέτου κληρονόμοι του αρχικού εκμισθωτή (0.Ζ.), είναι απορριπτέος ως αβάσιμος, αφού οι προαναφερόμενοι εξ αδιαθέτου κληρονόμοι του αρχικού εκμισθωτή και εκχωρητές, στη συνέχεια, της ενοχικής μισθωτικής σχέσης, μεταβίβασαν στον ενάγοντα όλα τα απορρέοντα από την επίδικη μίσθωση δικαιώματα, καθώς και όλες τις απαιτήσεις τους από αυτήν, στις οποίες συμπεριλαμβάνονται και η αξίωση είσπραξης των μέχρι του χρόνου της εκχώρησης ήδη οφειλομένων μισθωμάτων, ενόψει και του ότι ο εναγόμενος δεν ισχυρίζεται ότι ήδη είχε καταβάλει τα μισθώματα αυτά στους εκχωρητές, αλλά, αντίθετα, συνομολογεί ότι τα όφειλε και πριν από το χρόνο της αναγγελίας της εκχώρησης. Αυτό δε είναι αυτονόητο αποτέλεσμα της εκχώρησης, αφού μετά την αναγγελία από τον εκδοχέα στον εκχωρηθέντα οφειλέτη αποκόπτεται κάθε δεσμός του τελευταίου προς τον εκχω- ρητή, η εκχωρηθείσα απαίτηση αποκτάται από τον αναγγείλαντα την εκχώρηση εκδοχέα, ο οποίος δικαιούται έκτοτε μόνος αυτός να επιδιώξει δικαστικώς την είσπραξη της (ΑΠ 1108/196 ΕλλΔνη 38.1040).
Για τους ίδιους λόγους είναι απορριπτέος ως αβάσιμος και ο ισχυρισμός του εναγομένου περί άρσεως των αποτελεσμάτων της καταγγελίας λόγω του ότι αυτός μέσα στην προθεσμία του ενός μήνα από την καταγγελία της μισθώσεως κατέθεσε στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων το επίδικο μίσθωμα του Δεκεμβρίου 2002, γιατί στηρίζεται στην, κατά τα ανωτέρω, εσφαλμένη προϋπόθεση ότι ο ενάγων νομιμοποιείται να αξιώσει μόνον το μετά την αναγγελία της εκχώρησης μίσθωμα του μηνός Δεκεμβρίου 2002 και όχι και τα μισθώματα των προηγούμενων μηνών, τα οποία δεν κατέβαλε, ώστε να έχει εφαρμογή η διάταξη της παρ. 2 του άρθρου 597 ΑΚ περί άρσεως των αποτελεσμάτων της καταγγελίας.
Περαιτέρω και ενόψει του ότι η επίδικη σύμβαση μίσθωσης λύθηκε, κατά τα ανωτέρω, στις 12.1.2003, ο εναγόμενος, ο οποίος παρέμεινε στη χρήση του μισθίου, οφείλει ως αναλογία μισθωμάτων (50%) για το χρονικό διάστημα από 1.1.2003 έως 12.1.2003 το ποσό των 213,65 ευρώ, καθώς επίσης και ως αναλογία (50%) στην κατ` άρθρο 601 ΑΚ ισόποση προς τα κάθε φορά οφειλόμενα μηνιαία μισθώματα αποζημίωση χρήσεως το ποσό των 5.127,55 ευρώ και συγκεκριμένα α`) 320,47 ευρώ για το χρονικό διάστημα από 13.1.2003 έως 31.1.2003 και β`) 4.807,08 ευρώ για το χρονικό διάστημα από 1.2.2003 έως 31.10.2003.
Τέλος, ο ισχυρισμός του εναγομένου, που αποτελεί και τον τρίτο λόγο της έφεσης του, περί καταχρηστικής ασκήσεως του δικαιώματος του ενάγοντος (άρθρο 281 ΑΚ) είναι απορριπτέος ως μη νόμιμος, δεδομένου ότι τα επικαλούμενα προς θεμελίωση αυτού πραγματικά περιστατικά (συμφωνία επιχειρηματικής συνεργασίας των διαδίκων, εγκατάλειψη τελικά της συνεργασίας από τον ενάγοντα, δημιουργίας πληθώρας οφειλών προς τρίτους, εκδήλωση ενδιαφέροντος από κοινού αγοράς του μισθίου κλπ.), που ανάγονται όλα αποκλειστικά στις μεταξύ των διαδίκων σχέσεις αναφορικά με την εμπορική συνεργασία τους και δεν έχουν καμία σχέση με την επίδικη αξίωση του ενάγοντος από οφειλόμενα μισθώματα και αποζημίωση χρήσεως του επιδίκου μισθίου, και αληθή υποτιθέμεντα δεν αρκούν για να καταστήσουν το ένδικο δικαίωμα του ενάγοντος προς είσπραξη των ως άνω οφειλόμενων μισθωμάτων και αποζημίωσης χρήσεως προφανώς αντίθετο στα χρηστά ήθη, την καλή πίστη και τον κοινωνικοοικονομικό σκοπό του δικαιώματος.
